住宅ローンが残っていても家は売れる？——オーバーローンの対処法と売却の流れ

住宅ローンが残っていても売却できる

「住宅ローンを払い終えていないと家は売れない」と思っている人は多いですが、実際には売却代金でローンを完済できれば、返済中でも問題なく売却できます。重要なのは「売却価格がローン残債を上回るか、下回るか」です。

アンダーローンとオーバーローンの違い

• アンダーローン：売却価格がローン残債を上回っている状態。売却代金でローンを完済し、差額が手元に残る。スムーズに売却できるケース
• オーバーローン：売却価格がローン残債を下回っている状態。売却代金だけではローンを完済できず、不足分を自己資金や別の方法で補う必要がある

オーバーローンの場合の対処法

①自己資金で不足分を補う

貯蓄などから不足分を現金で用意し、ローンを完済してから抵当権を抹消する、最もシンプルな方法です。

②住み替えローンを利用する

不足分を新しい家の住宅ローンに上乗せして借りる「住み替えローン」という商品があります。ただし借入額が増えるため、新居購入後の返済負担が重くなる点には注意が必要です。金融機関によって取り扱いの有無・審査基準が異なります。

③任意売却を検討する

返済が困難でオーバーローンの不足分をどうしても用意できない場合、金融機関の同意を得て市場価格で売却する「任意売却」という方法があります。競売より高く売れる可能性が高く、残債の返済交渉もしやすいというメリットがありますが、金融機関との調整が必要なため専門家（不動産会社・弁護士）のサポートが重要になります。

売却完了までの基本的な流れ

1. ローン残高を確認する：金融機関から「残高証明書」を取り寄せ、現在の正確な残債を把握する
2. 不動産会社に査定を依頼する：複数社の一括査定で売却価格の目安を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを判断する
3. 売却活動を開始する：媒介契約を結び、内見対応・価格交渉を経て買主を見つける
4. 金融機関に「抵当権抹消」の手続きを依頼する：決済（引き渡し）と同時に、売却代金でローンを完済し抵当権を抹消する。この手続きは司法書士が代行するのが一般的
5. 決済・引き渡し：買主から売却代金を受け取り、同時に鍵・書類を引き渡す

売却前にやっておくべきこと

• ローン残高の正確な把握：金融機関に問い合わせて、売却予定時期のローン残高を確認しておく
• 複数社への査定依頼：1社だけでなく複数社の査定を比較することで、より正確な相場観を持てる
• 抵当権抹消の手続きの流れを理解しておく：決済日に金融機関・司法書士・買主が同席する必要があるため、スケジュール調整に時間がかかることを想定しておく

まとめ

住宅ローンが残っていても、売却価格次第で問題なく家を売ることができます。まずは正確なローン残高と査定額を把握し、アンダーローンかオーバーローンかを見極めることが第一歩です。オーバーローンの場合も住み替えローンや任意売却など複数の選択肢があるため、早めに不動産会社に相談しましょう。